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都想位置好又價格低,那硅谷“自如”是怎么做的?

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  • 2019-07-08
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簡介文/硅谷密探(guigudiyixian)這兩天,小探看到了一篇令人十分痛心的文章:阿里一名員工,在入住房屋長租平臺自如提供的房子后不久,被查出患有急性髓系白血病,不久后去世。他的家人

文/硅谷密探(guigudiyixian)

這兩天,小探看到了一篇令人十分痛心的文章:阿里一名員工,在入住房屋長租平臺自如提供的房子后不久,被查出患有急性髓系白血病,不久后去世。他的家人隨后去該員工曾經住過的自如公寓調查,檢測出甲醛超標,而自如對此事的反應卻非常冷淡,漠不關心,居然還給已經去世的該名員工手機發短信:“訴訟書表明您已經沒有繼續履約的能力,現解除合同。”

年輕人在大城市租房難,這當然不是中國獨有的問題,美國的紐約舊金山,房價大概能對應國內的北上廣深。

這不,在知乎原型Quora上,還有人哀嚎:“我家年收入只有40萬美元,到底該怎么在庫珀蒂諾(注:硅谷腹地、蘋果總部)生活下去?”

▲這個提問后來還掀起了口水大戰

好在買不起還可以租,但隨著紐約、舊金山等工作機會較多的大城市房價上漲,對于美國不少人來說,租房也變得越來越遙不可及了。

或許這可以解釋為什么從2016年到現在,美國“長租房”作為一個全新的領域,開始逐漸崛起,不少公司都說自己要做長租領域的Airbnb。

這些公司到底做得怎么樣呢?它們真能解決大城市里租房難的問題嗎?它們對國內的長租公司來說,有沒有可以借鑒的地方呢?

看上去很美:都市里的住宿烏托邦

小探在搜集這些公司的資料時,最初的直觀感受就一個字:美!

比如,這是長租公司Common在舊金山的房源之一:這是臥室

這是要和室友分享的公共區域:

這是另外一家長租公司Starcity的房子:

看上去的確非常誘人:房間通透明亮、裝修簡約現代又不失溫馨。

那這些房子價格如何呢?

不少長租房公司精致、現代的網站上,都不約而同地列出了價格比較,以證明其價格有競爭力。我們還用剛才這兩個圖片的房子為例,上面那兩張圖下,列出了這樣的價格比較:

與Craigslist對比,該長租房月租的起點價是2450美元,高于Craigslist上2100美元的價格,但它已經包括了水電網、清潔等費用。

而Craigslist上的價格,在把林林總總各種費用加起來后,已經變成2410美元,價格幾乎一樣。而租Studio(不是一室一廳,而是只有一間房屋),價格則高得多。

帳已經幫你算清楚了:和自己從網上找房子比,長租公司價格一樣,而且幫你搞定水電網之類啰啰嗦嗦的麻煩事;如果你不想和別人共享一個大house里的公共空間,也可以租studio,只是價格要貴得多。

而Starcity是這么比較價格的:自己找房子和人合租:1700~1800美元;單獨住個小單間:4000美元;住Starcity有人打掃、有人服務、省心的房子里,2000~2100美元。

小探又查了一下另一家長租公司Bungalow上的房源,發現這幾家長租公司上的定價策略比價相似:它們并不是打絕對低價,而是在你愿意和別人共享房子、只租一間臥室的情況下,比你從網上自己找的房子要更好看、更省心,價格還差不多(略便宜或略高)。

這些公司是怎么做到這點的呢?

答案是:提升現有房屋的居住密度、提高利用率,經過裝修布置后,再以和市場價相近的價格租出去。對于消費者來說,能以和市場價類似的價格,租一間看起來好得多、更省心的房子;對于業主來說,則能大大降低空置率,提升收益。

那么,這些長租公司又是如何提升現有房屋的居住密度呢?

每家公司具體方式不同,但總體思路都是提高現有房屋使用率,把傳統意義上“不好租”的房子,改造成可以分別租出去的房子。

比如Starcity就是把一些商業房屋改造成住宅;Bungalow則是把一些四五間臥室、甚至更大的大房子一間一間租出去;HomeShare則會把大房間改小。總之大家各自想辦法,以閑置空間成本較低的優勢賺取差價。

三大賣點:社區感、省心、靈活

這種提高房屋居住密度、降低閑置空間的商業模式,決定了這些長租平臺必然會鼓勵大家一起合租——畢竟如果每人獨門獨戶地住,就算是很小的studio,房屋密度還是比幾個人分享一套公寓低得多。因此,鼓勵合租就成了硅谷這兩年涌現起來的絕大部分長租平臺的共同選擇。

這就引出了這些平臺的第一個共同特點:定位人群精準,強調社區感。

不論是Common、Starcity、HubHaus、HomeShare、Bungalow還是其他公司,從位置、裝修風格,都比較明顯地把目標群體定位在青年白領階層。比如,在介紹位置優越時,會說離市中心近、上下班時間短、周圍有很多餐廳酒吧、商場影院、賣有機食品的高檔超市,而不會有人提到周圍有沒有好學校、有沒有托兒所。

此外,這些長租平臺還都或多或少地強調社區的感覺,即“在大城市、好位置,和與你相仿的人住在同一個社區里,大家有事沒事還可以一起搞些活動”,當然了,這些活動“每一位房客都被邀請、但絕不強制參加”。正如《紐約客》雜志評論,這種方式幾乎是把高級版、自由版的“大學宿舍”,延伸到了成年人的生活里。

有意思的是,為了強調這種社區感,不止一家長租平臺管租客每月要交的租金叫“會員費(membershipfee)”、而不是租金(rent),讓小探恍惚間以為來到了健身房。

▲截自Common官網

小探對租客之間到底能不能、有沒有必要形成一個小社區比較懷疑。相信不少人在結束一天的工作后,只想癱在沙發里,還有多少人有興趣和陌生人交流呢?

當然,既然要和陌生人住在一起,就要給每位租客做背景調查,否則還怎么一起愉快地玩耍?除了目前行業內領先的幾家公司都已經開始做比較詳細的背景調查外,紐約的“租客匹配”公司Roomi就專門解決這個問題。他們不僅調查租客背景,為了盡量避免租客之間鬧得不可開交,還幫著按性格、興趣匹配租客。

第二個特點,是一系列配套服務到位、讓住戶省心。新翻修的廚房里廚具一應俱全、鍋碗瓢盆油鹽醬醋都準備好、每周一次公共區域的保潔、洗衣免費、免費高速上網、設備壞了有人維修、快遞到了有人代收、24小時安保服務、智能電視、智能門鎖、甚至還能把Netflix、Spotify賬號都給你準備好等等。總之,住戶只管交錢,其余都替你搞定。

第三個特點是租約長短很靈活。傳統租房多為一年起租,而不少長租平臺提供更靈活的選項:半年、三個月,甚至更短。像紐約租房平臺Flip和Bedly,就是主打短租服務。當然,時間越短,每月房租也就越高。小探在打給幾家長租平臺咨詢后得知,多數租戶出于價格考慮,其實還是選擇了一年租期。

后兩個特點——讓租戶省心,及租房長短的靈活性——實際上是人群定位精準的具體體現。正因為年輕、相對不穩定,所以比一個四口之家更可能經常換地方。如果經常換地方,當然是拎包入住最好,像聯系水電公司這種事,實在也就懶得管了。

賣點背后,問題重重

聽上去很美好?但現實和理想難免有點差距:網上不少租客爆料他們租房中遇到的各種問題比如退房后很久,都沒收到押金、再比如說廚房里的油鹽醬醋、衛生間里的紙巾肥皂,沒有得到及時更換等等。

如果說這些都是小事,還有安全措施不到位、陌生人悄悄住在空置的臥室里這種比較可怕的事情。

另外,租約期限的靈活性,就意味著租客有比較高的流動性。盡管理論上每位租客都是在通過背景調查后再搬進來,但較高的流動性也是對安全及隱私的不利因素。

況且這個“背景調查”到底做得有多仔細,也要打個問號,畢竟做背景調查需要時間,而空置的房屋每一天都是損失。此外,流動性這么高,還怎么建造傳說中的“社區感”呢?相信大家在出門住酒店時,不會對隔壁房間的人產生互相傾訴、一起出去玩的沖動吧。

除了人員安全,很多長租平臺的房源都是翻新的房子,其中會不會發生和自如類似的、由于裝修材料導致的安全隱患呢?

小探聯系了Common一位客服人員,她告訴小探說,以其在舊金山的房子為例,上次裝修是2、3年前,裝修后會等“幾個月”后,才讓租戶搬進來。小探在追問“幾個月是多少個月”時,并沒有得到明確的答復。

但整個長租房行業來說,這些可能還不是最關鍵的問題。

共享房屋的“死結”?

如果仔細想想,就會發現共享房屋的設想,實際上是有點矛盾的。

首先,最需要共享房屋的地方,也都是舊金山、紐約等發展空間、工作機會最多、最吸引年輕人的地方,因此這就決定了獲得房源的成本比較高,就算是大屋改小、商改住,也會相對比較高;

第二,由于主打青年白領、甚至是經常沒幾個月就可能換城市的年輕人(比如實習),這些房源必須在市中心、交通便利的地鐵站旁、甚至可以走路就能到市中心的地方。這樣一來,價格又上去了。

某長租平臺房源,位于舊金山市中心

因此,為了降低管理成本、增加收益,這些共享房屋就非常需要擴大規模、集體管理。也就是說,與其盤下一個小房子,里面隔出十間房間,不如盡可能多地把租戶放到高樓公寓里,然后再把每個公寓多隔出幾間屋。

不少共享房屋公司也的確是這么做的:Ollie在紐約離曼哈頓島很近、交通很方便的位置,建造了一座足足有470間公寓的大樓;以做共享辦公起家的WeWork的住宿衍生版WeLive,在西雅圖建的36層大樓有384間公寓;TheCollective在英國倫敦建造了一幢非常高的、有550間臥室的大樓。

▲WeWork西雅圖公寓大樓設計圖

但是,這根本不是人們想要的。

據宜家專門研究城市生活的實驗室(估計很多人都和小探一樣,只知道宜家有肉圓,不知道有實驗室)Space10指出,不少人雖然對房屋共享興趣頗高,但他們只想和4-10個人共享房屋,更多人就不愿意了。

這里的4-10個人分享房屋,不是指大家希望一間公寓里有4-10個人,而是一個獨門居所和4-10個人分享,以保護親密和隱私感。

換句話說,根據宜家的報告,人們可能想要很多由小房子改造的共享房屋,而不是一幢摩天大樓里被分割得密密麻麻的屋子。

很明顯,這和共享房屋平臺不約而同、高歌猛進建大樓的計劃是沖突的。

有意思的是,不論紐約、西雅圖、芝加哥、還是美國之外的倫敦等大城市,共享房屋多為高層公寓,唯獨舊金山不是這樣。

由于多種原因,舊金山的房屋多為低矮的小房屋,共享房屋平臺也只好從這些低矮房屋里找房源,卻更合消費者偏好。或許舊金山人在花費巨資、建造了MillenniumTower這座豪華公寓、卻發現這幢樓居然建歪了之后,對建造新的高層公寓格外謹慎吧...

“MillenniumTower現在歪得更厲害了...”

國內的滴滴和自如都深陷危機,美國卻興起了一批共享房屋平臺。無論中美,共享房屋平臺都是個聽上去很美的辦法,但真實施起來,卻是困難重重且令租客難以放心。看來,我們離“以高性價比租到安全放心的房子”之間,還有很遠很遠的一段路要摸索。

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